近年來，隨著各大城市地價逐步攀升，國家加大了對房地產市場調控力度，開發商投資住宅、商業等地產風險逐步加大，利潤空間變窄。工業地產，由于具備土地成本較低、租售收入穩定以及收益率較高的特點，目前在房地產市場發展迅速。

這種以工業園區為載體，以工業樓宇、工業廠房、研發樓宇為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的新型工業地產開發形式，對于推動園區產業發展、企業集聚能力、引進先進科學技術和土地集約化等方面發揮了積極作用，但由于國家相關土地、銷售、房地產管理等相關政策及配套措施未及時跟進等原因，工業地產發展過程中出現了一些不容忽視的問題。

工業地產中存在的政策問題

（一）土地儲備資格問題：

為了加快開發建設進度，一些開發區常將可開發用地進行打包，委托開發商進行征地、拆遷、儲備，并由開發商進行該區域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發建設，為了保證開發商利益獲取，政府與企業就土地增值收益分成達成協議。而我國《土地儲備辦法》中明文規定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。顯然，地產開發商并不具有土地儲備的資格，但是在工業地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規問題，同時這種模式勢必會出現多頭儲備土地、政府與開發商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

（二）工業用地性質問題：

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業、綜合服務、工業四類，工業用地價格至低，據測算，我國工業用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業用地價格的8% 。國家對工業用地實行嚴格控制制度，工業用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規模的商業零售，不得用于房地產開發。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》也明確規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但是由于工業地產已經從單一廠房向綜合開發模式轉變，上述政策已經不能有效監督、管理和控制工業用地。主要表現是開發商通常以工業地價獲取的土地使用權為一個整體（一宗），在宗地上開發商除建設工業廠房以外，還集中成片建設研發、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規模，按照現有政策能否界定為改變工業土地性質存在爭議；有的開發商以建設研發樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產、服務、交通、金融等其他行業單位，而根據現有法規，監管部門難以對此種現象加以界定控制，其改變土地性質數量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產商通過打政策擦邊球，變相改變工業用地用途獲取高額商業利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。